Gerichtliche Versteigerung eines Grundstücks

18. Juni 2024

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte kürzlich in einem Verfahren über die Frage zu entscheiden, ob eine Zwangsversteigerung eines Grundstücks ein Veräußerungsgeschäft und somit ein steuerbarer Vorgang ist.

Im gegenständlichen Fall war die Beschwerdeführerin Eigentümerin eines Grundstücks mit Altvermögenseigenschaft. Dieses Grundstück wurde im Rahmen einer gerichtlichen Zwangsversteigerung an den Höchstbieter versteigert und der Erlös den Gläubigern der Beschwerdeführerin zugewiesen. Fraglich war nun, ob eine gerichtliche Zwangsversteigerung ein Veräußerungsgeschäft darstellt und ob der Veräußerungserlös der Beschwerdeführerin zugeflossen ist.

Einkünfte aus der Veräußerung von Privatgrundstücken

Private Grundstücksveräußerungen sind Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, soweit diese keinem Betriebsvermögen angehören. Einkünfte aus der Veräußerung von Privatgrundstücken unterliegen einem besonderen Einkommensteuersatz iHv 30%, der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbaren unmittelbar drohenden Eingriffs sind jedoch von der Besteuerung ausgenommen. Hauptanwendungsfall dieser Befreiung sind Enteignungen z.B. im Zuge der Errichtung einer Straße oder Bahnlinie. Im konkreten Fall stellte sich die Frage, ob auch unter einer Zwangsversteigerung ein behördlicher Eingriff zu verstehen ist.

ImmoESt-Befreiung bei Zwangsversteigerungen nicht anwendbar

Das Bundesfinanzgericht (BFG) führte dazu aus, dass keine der gerichtlichen Anordnungen im Rahmen der Zwangsversteigerung darauf abziele, dem Gericht bzw. dem Bund als Rechtsträger des Gerichts die Verfügungsmacht am Grundstück gleich einem Eigentümer zu verschaffen. Daher liege ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor; die ImmoESt-Befreiung sei somit bei Zwangsversteigerungen nicht anwendbar.
Die Beurteilung des BFG wird auch durch die Einkommensteuerrichtlinien unterstützt. Dort wird – unter Verweis auf ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) aus dem Jahr 1995 – festgehalten, dass eine Übertragung eines Vermögensgegenstandes im Rahmen einer Zwangsversteigerung keinen behördlichen Eingriff, sondern ein Veräußerungsgeschäft darstellt.

Der Beschwerdeführerin seien die erzielten Erlöse demnach im Zeitpunkt der Rechtskraft des Meistbotverteilungsbeschlusses zugeflossen. Bei der Verteilung der Erlöse an die Gläubiger habe es sich um bloße Einkommensverwendung gehandelt, die keinen Einfluss auf die Besteuerung der Einkünfte bei der Beschwerdeführerin habe. Ein Zufließen tritt eben nicht nur ein, wenn Geld wirtschaftlich eine Vermehrung des Vermögens des Steuerpflichtigen darstellt, sondern auch dann, wenn die Verwirklichung eines Anspruches derart nahegerückt und so gesichert ist, dass er wirtschaftlich dem tatsächlichen Eingang der Leistung, auf die der Anspruch gerichtet ist, gleichzustellen ist.

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